物流倉儲地產現狀

　　可以很明顯地感受到，近來物流地產再次升溫了。5月中旬，國內最大的房地產開發公司萬科宣布跨入物流地產。5月29日，荷蘭最大的養老金基金資產管理公司荷蘭匯盈資產管理公司和中國的倉儲開發和運營公司易商聯合宣布，荷蘭匯盈將向易商投資不超過6.5億美元，獲得易商約20%的股權，并和易商共同組建一家合資公司，在全國范圍內開發、持有并運營標準化、現代化的物流地產。事實上，根據公開信息整理的數據顯示，2013年5月至今，各路資金已經在物流地產上投入了超過250億人民幣：包括2013年菜鳥網絡投資50億人民幣，2013年7月，嘉民集團增資5億美元；2013年8月，凱雷投資、The Townsend Group聯合投資上海宇培達2億美元；2013年12月，阿里巴巴投資28.22億元港幣（其中18.57億港幣投向海爾電器旗下日日順物流）于海爾集團；今年2月，國內某保險公司、中銀集團投資有限公司聯合HOPU基金投了23.5億美元給普洛斯中國。普洛斯集團首席執行官梅志明表示，公司預計將在兩年左右的時間里使用上述投資資金繼續在中國擴張。

　　國內的物流地產為何再次升溫？在行業研究員看來，可以從以下幾個角度分析：

　　首先，從需求端來看，國內對現代化的倉儲設施需求旺盛。目前，在技術的進步、經濟的發展、市場需求的變化等多種因素影響下，國內的產業鏈環境正在發生著巨大的變化。尤其是在流通領域，互聯網的應用正在迅速地重塑流通渠道。電商的快速發展不僅在沖擊著傳統零售業，也同時對物流提出了新的要求。電商物流的快速響應、小批量、多頻次的需求特性，使之其對現代化的倉儲設施有著巨大的需求。

　　其次，從供給端來看，國內現代化的倉儲設施供應嚴重不足。據中國倉儲協會估算，截至2012年年底，全國營業性通用倉庫總體量達6.98億平方米。但世邦魏理仕的統計顯示，截至2013年年底，由12家主要的全國性物流專業開發商開發的高標準倉儲設施存量累計僅約1300萬平方米，占全國倉儲設施總面積的比例甚微。這顯然難以滿足以電商為主導的零售行業高速發展所產生的需求。不僅如此，其上游環節——土地的供應更是稀缺。統計顯示，2013年，全年全國國有建設用地供應總量73萬公頃，比上年增長5.8%。其中，工礦倉儲用地21萬公頃，增長3.2%，低于國有建設用地供應增長幅度。而由于物流用地對地方財政的貢獻度低，物流用地所占比重更是下滑明顯。以上海為例，據世邦魏理仕統計，上海2013年全年物流用地出讓僅5宗成交，土地總面積不足30公頃。2011－2013年的三年間，上海物流倉儲用地出讓面積分別為60萬、40萬和27萬平方米，僅占工業用地出讓面積的3%左右。

　　第三，嚴重的供不應求現狀使得物流地產具備了良好的投資回報。數據顯示，由于物流地產需求強勁，全國整體優質倉儲物業的平均租金已連續18個季度上漲，目前物流地產的凈租賃回報率約為5%－6%，遠高于商業地產約3%的平均回報水平。如果再加上因倉儲土地供應稀缺所導致的土地增值部分，投資回報將會更高。

第四，住宅地產行業形勢的變化導致傳統房地產開發商謀求多元化發展。目前，國內的房地產行業陷入疲軟狀態，市場上開始彌漫著一股悲涼氣氛。國家統計局6月3日發布數據顯示，5月中國非制造業商務活動指數為55.5%，比上月上升0.7個百分點，高于榮枯線5.5個百分點，創近6個月新高。然而房地產行業總體偏冷，商務活動指數和新訂單指數均在50%以下，價格指數微幅回落。另從土地市場也可見一斑。5月份以來，土地市場流拍嚴重。截至18日，北上廣深合計土地出讓金僅為150億元，這一出讓情況創最近數月最低。20大標桿房企在前4個月的拿地規模也以每月下滑近40%的速度縮減。在地價方面，4月統計數據顯示，一線城市地價停止上漲、二線城市地價開始下跌。房地產行業整體發展形勢的變化促使部分住宅地產開發企業謀求多元化的發展，以應對行業風險。雖然說物流地產的投資回報遠比不上住宅地產，且經營更為復雜困難，但是一旦整個市場發生逆轉，現有的投資回報不可能持續，屆時物流地產依然不失為一個較好的投資領域。而富有遠見的傳統地產開發商為了在物流地產市場上取得一席之地亦需要提前布局。

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